다주택자 양도세율

보유 중인 주택을 매도할 계획이 있으신가요? 다주택자 양도세율은 일반 세율에 중과세율이 더해지면 자칫 양도 차익의 절반 이상을 세금으로 내야 할 수도 있습니다. 2026년 2월 현재, 한시적 중과 유예 종료를 앞두고 변화하는 세율 체계와 반드시 알아야 할 중과 기준을 완벽히 정리해 드립니다.

다주택자 양도세율

 

양도세는 아는 만큼 줄일 수 있습니다. 지금 바로 다주택자 양도세율의 핵심 내용을 확인하고 매도 전략을 세워보세요.

 

2026년 다주택자 양도세율 및 중과 체계

현재 다주택자의 양도소득세는 기본세율에 주택 수에 따른 가산 세율이 적용되는 구조입니다.

 

구분	적용 세율	비고
기본세율	6% ~ 45%	과세표준 구간별 적용
2주택자(조정지역)	기본세율 + 20%p	최고 실효세율 71.5%
3주택 이상(조정지역)	기본세율 + 30%p	최고 실효세율 82.5%

* 주의: 현재 시행 중인 '다주택자 양도세 중과 한시적 유예' 조치는 2026년 5월 9일 종료될 예정이므로 매도 시점을 신중히 결정해야 합니다.

 

 

양도세 중과 판정 시 주택 수 산정 기준

다주택자 양도세율을 적용할 때 가장 헷갈리는 부분이 바로 '어떤 것을 주택으로 보느냐'입니다.

 

✔️ 분양권 및 조합원 입주권:

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 입주권 역시 주택 수에 합산되어 다주택자 여부를 결정합니다.

 

✔️ 주거용 오피스텔:

실질과세 원칙에 따라 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 공부상 용도와 관계없이 주택 수에 포함됩니다.

 

✔️ 지방 저가 주택 특례:

수도권·광역시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 양도세 중과 판단 시 주택 수에서 제외되는 경우가 있으니 확인이 필요합니다.

 

다주택자 양도세 절세를 위한 핵심 전략

1. 매도 순서의 최적화

양도 차익이 적은 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄인 후, 차익이 큰 주택을 나중에 팔아 비과세나 일반세율을 적용받는 것이 유리합니다.

 

2. 필요경비 꼼꼼히 챙기기

취득세, 중개수수료는 물론이고 자본적 지출(샷시 교체, 발코니 확장 등) 증빙 서류를 잘 챙겨 과세표준을 낮춰야 합니다.

 

3. 보유 기간 2년 준수

2년 미만 보유 시 중과와 별개로 단기 보유 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)이 적용되므로 반드시 보유 기간을 확인하세요.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q: 비조정대상지역 주택 양도 시에도 중과세율이 적용되나요?

A: 아닙니다. 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자라도 기본세율이 적용됩니다.

Q: 2026년 5월 중과 유예가 종료되면 세금이 얼마나 늘어나나요?

A: 유예 기간에는 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 있지만, 중과가 부활하면 세율이 20~30%p 오르고 공제 혜택도 사라져 세금이 2~3배 이상 급증할 수 있습니다.

Q: 장기보유특별공제는 다주택자에게 아예 안 되나요?

A: 중과세 대상이 되면 장기보유특별공제가 배제됩니다. 다만, 일반세율이 적용되는 구간(유예 기간 내 매도 등)에서는 다주택자도 보유 기간에 따른 공제를 받을 수 있습니다.

Q: 일시적 2주택자도 중과 대상인가요?

A: 요건(기존 주택 취득 후 1년 후 신규 취득, 3년 내 기존 주택 매도)을 갖춘 일시적 2주택자는 1주택자로 간주되어 비과세 또는 일반세율을 적용받으므로 중과되지 않습니다.

 

다주택자 양도세율

 

지금까지 2026년 기준 다주택자 양도세율과 주요 체크포인트를 알아보았습니다. 부동산 세법은 매도 시점의 정책에 따라 결과가 크게 달라집니다. 특히 중과 유예 종료일이 다가오는 만큼, 매도를 고민 중이시라면 지금 바로 전문가와 상담하여 최적의 타이밍을 잡으시길 바랍니다! 🍀

본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액 계산은 개별 주택의 취득 시기, 가액, 지역 등에 따라 달라지므로 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.