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집을 팔까 말까 고민 중이신 다주택자분들이라면 지금 가장 긴장해야 할 시기입니다. 다주택자 양도소득세율의 한시적 중과 유예 조치가 종료를 앞두고 있기 때문인데요. 2026년 2월 현재, 내가 내야 할 세금이 기본세율인지 아니면 무거운 중과세율인지, 그리고 남은 기간 어떻게 대응해야 할지 완벽하게 정리해 드립니다.
세금은 타이밍입니다. 2026년 달라지는 다주택자 양도소득세율 구조를 지금 바로 확인해 보세요.
2026년 다주택자 양도소득세율 구조 (5월 9일 이전/이후)
현재는 다주택자라도 양도소득세 중과가 유예되고 있지만, 2026년 5월 10일부터는 상황이 급변합니다.
| 적용 시기 | 주택 수 (조정지역) | 적용 세율 |
| ~ '26. 5. 9. 이전 (중과 유예) |
2주택자 | 6% ~ 45% (기본세율) |
| 3주택 이상 | 6% ~ 45% (기본세율) | |
| '26. 5. 10. 이후 (중과 부활 예정) |
2주택자 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
* 지방소득세(10%)를 포함할 경우, 3주택 이상자의 최고 실효세율은 82.5%까지 상승할 수 있습니다.
중과세율보다 무서운 '장기보유특별공제 배제'
다주택자 양도소득세율 중과가 무서운 진짜 이유는 세율 자체보다 공제 혜택의 소멸에 있습니다.
✔️ 장기보유특별공제란?
주택을 장기간 보유했을 때 양도차익의 일정 부분(최대 30%)을 깎아주는 제도입니다.
✔️ 중과 시 불이익:
조정대상지역 내 주택을 양도하여 중과세율이 적용되면 장기보유특별공제가 0원이 됩니다. 10년 넘게 보유했어도 아무런 혜택 없이 높은 세율을 온전히 감당해야 합니다.
✔️ 유예 기간 활용:
2026년 5월 9일까지 매도할 경우, 다주택자라도 기본세율 적용은 물론 보유 기간에 따른 공제를 모두 받을 수 있어 절세 효과가 매우 큽니다.
2026년 다주택자 양도세 절세 전략 FAQ
Q1: 비조정대상지역 주택도 중과세율이 적용되나요?
A: 아닙니다. 다주택자 양도소득세율 중과는 오직 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 주택 수와 관계없이 기본세율이 적용됩니다.
Q2: 5월 9일까지 계약만 하면 중과를 피할 수 있나요?
A: 원칙적으로는 5월 9일까지 잔금 지급 또는 등기 접수가 완료되어야 합니다. 다만 정부의 보완책에 따라 계약금 지급이 증빙된 경우 수개월의 추가 유예를 주는 경우가 있으니 발표된 지침을 꼭 확인하세요.
Q3: 어떤 주택을 먼저 파는 것이 유리한가요?
A: 일반적으로 양도 차익이 적은 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄인 뒤, 가장 차익이 크고 비과세 요건을 채울 수 있는 주택을 마지막에 파는 것이 정석입니다.
Q4: 일시적 2주택 비과세와 중과는 어떤 관계인가요?
A: 일시적 2주택 요건을 충족하면 1주택자로 간주되어 중과 대상에서 완전히 제외됩니다. 이 경우 12억 원까지 비과세 혜택도 받을 수 있어 가장 강력한 절세 수단입니다.
지금까지 2026년 2월 기준 다주택자 양도소득세율과 대응 전략을 알아보았습니다. 5월 9일이라는 데드라인이 다가오고 있는 만큼, 매도를 계획 중인 다주택자라면 지금부터 매물 등록과 매수자 찾기에 속도를 내야 할 때입니다. 소중한 자산을 지키는 현명한 선택 하시길 바랍니다! 🍀
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액 계산은 개별 주택의 취득 시기, 가액, 지역 등에 따라 차이가 클 수 있으므로 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.
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