장기보유 특별공제 거주기간

똑같은 집을 똑같이 10년 동안 가지고 있었는데, 누구는 세금을 거의 안 내고 누구는 수천만 원을 낸다면 억울하겠죠? 그 차이를 만드는 결정적인 열쇠가 바로 '장기보유 특별공제 거주기간'입니다. 과거에는 오래 보유만 해도 혜택이 컸지만, 이제는 '실제로 살았는지'가 훨씬 중요해졌습니다. 내 집 팔 때 꼭 챙겨야 할 거주기간별 혜택을 2026년 최신 기준으로 알기 쉽게 정리해 드립니다.

장기보유 특별공제 거주기간

 

부동산 양도세 절세의 핵심인 장기보유 특별공제! 하지만 내가 '거주'했는지, 아니면 '보유'만 했는지에 따라 공제 혜택은 하늘과 땅 차이입니다. 나에게 맞는 시나리오를 지금 바로 확인해 보세요.

 

실거주 2년 이상이라면? '최대 80% 공제'의 주인공

1세대 1주택자로서 해당 주택에서 최소 2년 이상 실제로 거주했다면, 국가에서 주는 가장 큰 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 이때는 세법상 '표2(보유·거주 분리공제)'라는 특별한 계산법을 따르게 됩니다.

 

1. 보유 기간만큼 보너스

집을 가지고 있는 기간에 대해 매년 4%씩 공제 (최대 40%)

 

2. 거주 기간만큼 또 보너스

실제로 살았던 기간에 대해 매년 4%씩 추가 공제 (최대 40%)

 

결과적으로:

10년 동안 보유하고 그 기간 내내 거주했다면 양도차익의 총 80%를 세금 계산에서 제외해 줍니다.

* 양도가액 12억 원까지는 비과세지만, 그 이상의 고가 주택은 이 공제율이 세금을 결정하는 핵심이 됩니다.

 

 

보유만 하고 살지 않았다면? 공제율은 '뚝'

만약 1주택자라도 실거주 기간이 2년이 안 되거나, 다주택자라면 어떻게 될까요? 이때는 세법상 '표1'이라 불리는 일반적인 공제율이 적용됩니다.

 

상황	공제 방식	최대 한도
거주 2년 미만	보유기간 매년 2% 공제	최대 30% (15년 보유 시)
다주택자	보유기간 매년 2% 공제	최대 30% (15년 보유 시)

* 똑같이 10년을 보유했어도 살지 않았다면 공제율은 80%가 아닌 20%로 급감합니다. 세금이 4배 이상 차이 날 수 있는 이유입니다.

 

절세를 위한 '거주기간' 관리 팁

✔️ 전입신고일 확인은 필수

거주 기간은 전입신고일부터 전출일까지로 계산됩니다. 이 기간이 모자라지는 않는지 미리 주민등록초본으로 확인하세요.

 

✔️ 상생임대인 찬스 활용

집값이 너무 올라서 실거주가 어렵다면? 임대료를 5% 이내로 올리는 '상생임대차 계약'을 체결하세요. 실제 살지 않아도 거주 2년을 인정받아 80% 공제 대상이 될 수 있습니다.

 

✔️ 거주 기간은 합산 가능

중간에 이사를 갔다가 다시 돌아와 살았어도 괜찮습니다. 전체 보유 기간 중 거주한 기간만 합쳐서 2년, 5년, 10년 요건을 맞추면 됩니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q: 보유는 10년, 거주는 1년 11개월 했습니다. 공제율이 어떻게 되나요?

A: 안타깝지만 단 한 달 차이로 2년 거주 요건을 못 채웠기 때문에 '매년 2%' 일반 공제가 적용됩니다. 10년 보유 기준 20%만 공제됩니다. 한 달 더 살고 파는 것이 훨씬 유리합니다.

Q: 지방에 발령이 나서 가족 중 저만 전출했습니다. 거주 기간 인정되나요?

A: 1세대 전체가 거주하는 것이 원칙이지만, 취학, 질병 요양, 근무상 형편 등 부득이한 사유로 세대원 일부가 일시적으로 전출한 경우라면 거주 기간으로 인정받을 수 있는 예외 조항이 있습니다.

Q: 거주 기간 2년은 언제부터 카운트하나요?

A: 주택을 '취득한 날' 이후 실거주한 기간부터 계산합니다. 취득 전 임차인으로 살다가 집을 산 경우에는 취득일 이후부터의 거주 기간만 포함됩니다.

 

장기보유 특별공제 거주기간

 

지금까지 2026년 기준 장기보유 특별공제 거주기간의 중요성과 상황별 공제율을 살펴보았습니다. 부동산 세금은 단순한 보유 기간보다 '거주'에 훨씬 더 큰 가치를 두고 있습니다. 매도 계획이 있다면 지금이라도 거주 기간을 체크해 보세요. 🍀

본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 세법은 예외 규정이 많으므로 실제 매도 전 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.