1가구 1주택 양도소득세 면제조건

2026년 부동산 시장은 세법 개정안의 본격적인 적용과 함께 큰 변화를 맞이했습니다. 특히 내 집 한 채를 가진 분들이 가장 궁금해하시는 1가구 1주택 양도소득세 면제조건은 혼인 합가 기간 확대나 상생임대주택 특례 연장 등 챙겨야 할 포인트가 더욱 많아졌는데요. 비과세인 줄 알고 팔았다가 거액의 세금 고지서를 받지 않도록, 2026년 기준 최신 면제 조건을 알기 쉽게 정리해 드립니다.

1가구 1주택 양도소득세 면제조건

 

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기본적인 보유 및 거주 요건

1가구 1주택 양도소득세 면제조건의 대원칙은 '1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있을 것'입니다. 여기에 기간 요건이 따라붙습니다.

 

✔️ 보유 기간:

해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.

 

✔️ 거주 요건:

만약 취득 당시에 해당 주택이 조정대상지역에 있었다면, 보유 기간 중 2년 이상 실거주를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 비조정지역은 거주 의무 없이 보유만 해도 됩니다.

 

 

 

 

고가주택 비과세 한도와 계산법

많은 분이 오해하시는 부분 중 하나가 '무조건 면제'입니다. 하지만 1가구 1주택 양도소득세 면제조건에는 가격 상한선이 있습니다.

 

• 비과세 기준: 양도가액(실거래가) 12억 원 이하까지는 세금이 없습니다.
• 초과분 과세: 12억 원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 비율만큼 세금을 냅니다.

 

예를 들어 15억 원에 판다면, 12억 원까지의 수익은 비과세되고 나머지 3억 원에 해당하는 비율만큼만 과세 대상이 됩니다. 이때 장기보유특별공제를 최대 80%까지 활용하면 세액을 크게 낮출 수 있습니다.

 

2026년 최신 개정 및 특례 사항

2026년에는 혼인과 임대차 관련 특례가 강화되었습니다. 이 내용을 모르면 비과세 기회를 놓칠 수 있습니다.

 

항목	2026년 기준 주요 내용
혼인 합가	혼인신고일로부터 10년 이내 먼저 파는 주택 비과세
상생임대주택	2026년 12월까지 연장. 임대료 5% 제한 시 거주 2년 면제
일시적 2주택	신규 취득 후 3년 이내 종전 주택 처분 시 비과세

 

특히 혼인 합가 기간이 5년에서 10년으로 대폭 늘어난 점과, 상생임대주택 특례가 2026년 말까지 유효하다는 점을 반드시 기억하세요.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 거주하지 않고 2년 보유만 했는데 비과세가 가능한가요?

A: 취득 당시 비조정대상지역이었다면 거주 의무 없이 2년 보유만으로 가능합니다. 하지만 조정지역이었다면 실거주 2년을 채우거나 상생임대주택 요건을 갖춰야 합니다.

Q2: 12억 원 초과 고가주택의 양도세는 어떻게 계산되나요?

A: (전체 양도차익) × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액 공식을 사용하여 과세 대상 차익을 먼저 구합니다. 이후 장기보유특별공제와 기본공제를 차례로 적용합니다.

Q3: 상생임대주택 특례는 2026년 언제까지 유효한가요?

A: 현재 시행령에 따라 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결(임대개시)하는 경우까지 혜택을 받을 수 있도록 연장되었습니다.

Q4: 혼인으로 2주택자가 됐는데 언제까지 팔아야 하나요?

A: 2026년 최신 규정에 따라 혼인신고일로부터 10년 이내에만 먼저 한 채를 팔면 1가구 1주택 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다.

 

1가구 1주택 양도소득세 면제조건

 

지금까지 2026년 기준 1가구 1주택 양도소득세 면제조건을 정리해 보았습니다. 부동산 세금은 양도 당시의 법령을 따르며, 하루 차이로 과세 여부가 갈릴 수 있습니다. 특히 12억 초과 주택이나 조정지역 보유자라면 매도 전 반드시 전문 세무사와 상담하시길 적극 권장합니다! 🍀

본 콘텐츠는 2026년 상반기 기준 세법령을 바탕으로 작성되었습니다. 세부 사항은 개별 상황 및 향후 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 법적 책임의 근거가 될 수 없습니다.