1가구 2주택 예외지역

"도시 주택 하나, 시골 주택 하나. 나는 다주택자일까요?"
많은 분이 귀농·귀촌이나 주말 농장을 위해 지방에 집을 마련하면서 양도세 걱정을 하십니다. 하지만 1가구 2주택 예외지역의 요건만 잘 갖추면, 기존에 보유하던 서울이나 수도권 주택을 팔 때 1주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 정부가 지역 균형 발전을 위해 허용하는 1가구 2주택 예외지역은 어디인지, 2026년 최신 기준을 분석해 드립니다.

1가구 2주택 예외지역

 

세금 부담 없이 지방 주택을 소유하는 법, 1가구 2주택 예외지역이 답입니다. 

 

농어촌주택 및 고향주택 특례란?

1가구 2주택 예외지역을 논할 때 가장 핵심이 되는 것은 조세특례제한법상의 농어촌주택 특례입니다.

 

기본 원리: 수도권(또는 조정지역)에 1주택을 가진 사람이 1가구 2주택 예외지역에 있는 주택을 추가로 취득할 경우, 기존 주택을 팔 때 시골 주택은 없는 것으로 간주하여 비과세를 해주는 제도입니다.

 

보유 기간 요건: 예외 지역의 주택을 최소 3년 이상 보유해야 하며, 기존 주택 매도 시점에 이 요건을 채우지 못했더라도 나중에 채우면 소급하여 혜택을 유지해 줍니다.

 

 

 

 

어디가 1가구 2주택 예외지역인가요?

모든 지방 주택이 해당하는 것은 아닙니다. 1가구 2주택 예외지역이 되려면 다음 장소 조건을 충족해야 합니다.

 

구분	해당 지역 조건	제외 지역 (주의)
지역 범위	수도권 밖 읍·면 지역	광역시, 세종시, 허가구역
특례 지역	인구감소지역 (일부 도서 포함)	수도권 내 과밀억제권역
가액 기준	공시가격 3억 원 이하 (취득시)	고가 주택은 제외

* 경기도나 인천 일부 지역 중 인구감소지역(연천, 강화 등)은 예외적으로 포함될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

 

2026년 투자 시 주의할 점

✔️ 취득 순서가 생명입니다

반드시 기존 주택(일반 주택)이 있는 상태에서 지방 주택을 사야 합니다. 시골집을 먼저 사고 나중에 도시 집을 사면 1가구 2주택 예외지역 혜택을 받을 수 없습니다.

 

✔️ 동일 읍·면 지역은 제외

기존 주택과 새로 사는 시골 주택이 같은 읍·면 지역에 있다면 특례가 적용되지 않습니다. 주거 이전을 목적으로 보지 않기 때문입니다.

 

✔️ 2026년 인구감소지역 '세컨드 홈' 혜택

정부가 추진하는 인구감소지역 활성화 정책에 따라, 특정 지역의 주택을 취득하면 종부세와 양도세에서 1주택자 대우를 해주는 범위가 확대되고 있습니다. 공시가격 기준을 최신 공고로 확인하세요.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 지방 아파트도 1가구 2주택 예외지역에 포함되나요?

A: 네, 지역과 공시가격 요건(3억 이하)만 맞다면 아파트, 단독주택 상관없이 1가구 2주택 예외지역 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q2: 기존 주택을 언제까지 팔아야 하나요?

A: 농어촌주택 특례는 일시적 2주택(3년 내 처분)과 달리, 기존 주택의 처분 기한에 제한이 없습니다. 시골집을 사고 10년 뒤에 도시 집을 팔아도 비과세가 가능합니다.

Q3: 나중에 시골집 가격이 오르면 어떡하죠?

A: 기준은 '취득 당시' 공시가격입니다. 살 때 3억 원 이하였다면 나중에 가격이 올라도 1가구 2주택 예외지역 혜택은 유지됩니다.

 

1가구 2주택 예외지역

 

지금까지 2026년 기준 1가구 2주택 예외지역에 대해 알아보았습니다. 세금 때문에 고향 집이나 전원생활의 꿈을 포기할 필요는 없습니다. 다만, 지역 선정 시 해당 주소지가 법령에서 정한 제외 지역에 속하지 않는지 지번을 통해 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 🍀

본 콘텐츠는 일반적인 세제 혜택을 바탕으로 작성되었습니다. 세법은 수시로 개정되므로 실거래 전 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 최종 확인하시기 바랍니다.