2주택자 양도소득세율

집을 두 채 가진 분들에게 비상이 걸렸습니다. 2026년 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료된다는 정부의 공식 발표가 있었기 때문입니다. 특히 2주택자 양도소득세율은 중과 여부에 따라 세금이 수억 원씩 오갈 수 있어 정확한 계산이 필수인데요. 최신 뉴스 속보와 함께 실질적인 계산 예시를 통해 내 세금이 얼마나 늘어날지 상세히 짚어보겠습니다.

2주택자 양도소득세율

 

5월 10일 이후 매도하면 '세금 폭탄'을 피하기 어렵습니다. 2주택자 양도소득세율 변화와 계산 시나리오를 지금 바로 확인하세요.

 

5월 9일 종료 확정, 양도세 중과 부활의 의미

이재명 대통령은 지난 1월 23일, "다주택자 양도세 중과 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 못을 박았습니다. 이에 따라 지난 4년간 시행되어 온 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일자로 종료됩니다.

 

✔️ 5월 9일 이전 매도 시: 기본세율(6~45%) 적용 + 장기보유특별공제(최대 30%) 가능

✔️ 5월 10일 이후 매도 시: 기본세율 + 20%p 가산 + 장기보유특별공제 배제

 

다만, 대통령은 5월 9일까지 '계약'을 완료한 건에 대해서는 중과를 유예해 주는 방안을 국무회의에서 논의하겠다고 밝혔으므로, 잔금일이 촉박하더라도 계약일을 서두르는 것이 관건입니다.

 

2주택자 양도소득세율 계산 예시 (비교)

중과세가 부활했을 때 세금이 얼마나 늘어나는지, 보유 기간 10년 / 양도차익 5억 원인 서울 조정대상지역 내 아파트를 기준으로 비교해 보겠습니다.

 

[CASE 1] 5월 9일 이전 매도 (중과 유예 적용)

• 양도차익: 5억 원
• 장기보유특별공제(20%): -1억 원 (10년 보유 기준)
• 과세표준: 4억 원
• 적용세율: 40% (누진공제 제외)
• 예상 산출세액: 약 1억 3,460만 원 (지방세 포함)

 

[CASE 2] 5월 10일 이후 매도 (중과세 부활)

• 양도차익: 5억 원
• 장기보유특별공제: 0원 (중과 시 배제)
• 과세표준: 5억 원
• 적용세율: 40% + 20% 중과 = 60%
• 예상 산출세액: 약 2억 9,190만 원 (지방세 포함)

결과적으로 세금 차이만 약 1억 5,730만 원에 달합니다. 하루 차이로 1억이 넘는 돈이 날아갈 수 있는 셈입니다.

 

 

 

 

장기보유특별공제 제도 개편과 '거주용' 기준 강화

이 대통령은 이번 발표에서 비거주 1주택에 대해서도 언급했습니다. "비거주 주택이 투자 투기용이라면 장기보유 세금 감면은 이상해 보인다"며 장특공제가 투기를 권장하는 꼴이라고 지적했는데요.

 

이는 향후 다주택자뿐만 아니라, 집이 한 채라도 실거주하지 않는 주택에 대해서는 장특공제 혜택을 대폭 축소하거나 아예 없앨 수 있다는 시그널입니다. 2주택자라면 내가 실거주하지 않는 나머지 한 채를 정리할 때, 이 '거주용 vs 비거주용' 차등 과세가 본격화되기 전에 매도 여부를 결정해야 합니다.

 

매물 잠김 현상과 시장 전망

부동산 전문가들은 이번 중과 부활로 인해 시장에 '매물 잠김' 현상이 심화될 것으로 우려하고 있습니다. 5월 초까지 급매로 팔지 못한 다주택자들이 "차라리 세금이 너무 비싸서 안 팔고 버티겠다"는 모드로 돌아서면, 시장에 공급이 끊기면서 오히려 집값이 상방 압력을 받을 수 있다는 분석입니다.

 

특히 서울 전역은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역의 3중 규제에 묶여 있어 매도가 쉽지 않은 상황입니다. '전세 낀 매물'은 팔기 더 어려운 만큼, 다주택자라면 초급매로라도 5월 전에 털어낼지, 아니면 아예 장기 보유로 갈지 전략적 선택이 필요한 시점입니다.

 

2주택자 양도소득세율

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 5월 10일 이후에 잔금을 치르면 무조건 중과되나요?

A: 현재 정부는 5월 9일까지 '계약'을 한 건에 대해서는 중과를 유예해 주는 방안을 검토 중입니다. 만약 이 방안이 확정된다면 잔금이 5월 10일 이후라도 계약일 기준 혜택을 받을 수 있습니다.

Q2: 비규제지역에 있는 2주택은 괜찮나요?

A: 네, 양도세 중과는 '조정대상지역' 내 주택을 팔 때만 적용됩니다. 지방 소도시 등 비규제지역 주택을 먼저 판다면 주택 수와 상관없이 기본세율이 적용됩니다.

Q3: 장기보유특별공제는 왜 못 받게 되나요?

A: 소득세법상 '다주택자 중과 대상'으로 분류되면 장기보유특별공제 적용이 원천 배제됩니다. 세율도 오르고 공제도 못 받으니 세금이 이중으로 불어나는 구조입니다.

Q4: 최고 실효세율 82.5%는 어떻게 나오나요?

A: 3주택 이상자가 중과 30%p를 적용받으면 기본 최고세율 45% + 30% = 75%가 되고, 여기에 지방소득세 10%(7.5%)가 더해져 최종 82.5%가 됩니다.

 

지금까지 2026년 5월 9일 종료되는 2주택자 양도소득세율과 실제 계산 시뮬레이션을 살펴보았습니다. 강화되는 세금 규제 속에서 소중한 자산을 지키려면 빠른 결단과 정확한 세무 상담이 필수입니다. 매도 계획이 있다면 지금 바로 계약 시점을 조율해 보세요! 🍀

본 콘텐츠는 2026년 1월 25일 기준 정부 발표 내용을 바탕으로 작성되었으며, 실제 세금 계산은 취득가액, 필요경비 등에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다.