3주택자 양도소득세

"세 채 중 어떤 걸 먼저 팔아야 세금을 아낄 수 있을까요?"
부동산 시장의 변동성 속에서 다주택자의 가장 큰 고민은 역시 세금입니다. 3주택자 양도소득세는 일반 세율에 가산세율이 붙는 구조라 자칫하면 차익의 절반 이상을 세금으로 낼 수도 있습니다. 하지만 2026년 현재 운영 중인 정책을 잘 활용하면 수천만 원을 아낄 수 있습니다.

3주택자 양도소득세

3주택자 양도소득세 기본 세율과 중과 여부

대한민국에서 주택을 3채 이상 보유한 경우, 양도 시 기본 세율(6~45%)에 추가 세율이 더해지는 것이 원칙입니다.

 

• 일반 세율: 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 적용
• 3주택자 중과세율: 기본 세율 + 30%p (조정대상지역 내 주택 양도 시)

💡 2026년 현재 핵심 포인트: 다주택자 중과 유예

 

정부의 부동산 연착륙 대책으로 인해 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 연장 시행 중입니다. 이 기간 내에 보유 기간 2년 이상의 주택을 양도하면 3주택자라도 중과세율이 아닌 '일반 세율'을 적용받으며, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

놓치면 손해! 장기보유특별공제 혜택

3주택자 양도소득세 계산 시 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 아예 받을 수 없지만, 중과 유예 기간에는 최대 30%까지 공제가 가능합니다.

 

• 적용 대상: 3년 이상 보유한 주택 (중과 유예 대상 주택)
• 공제율: 연간 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제

 

오래 보유한 주택일수록 이 공제 혜택 하나만으로도 세금 부담이 드라마틱하게 줄어듭니다.

 

3주택자 양도소득세

3주택자 양도세 절세 전략 3가지

1. 매도 순서가 정답이다

양도차익이 가장 적은 주택을 먼저 팔아 주택 수를 줄인 뒤, 가장 차익이 큰 주택을 마지막에 팔아 비과세 혜택을 노리는 것이 기본입니다.

 

2. 주택 수 제외 항목 확인

수도권 밖의 기준시가 3억 이하 주택이나 소형 저가 주택 등은 양도세 계산 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 본인의 주택이 여기에 해당하는지 꼭 확인하세요.

 

3. 증여와 양도 비교

세금이 너무 과하다면 자녀에게 증여하는 방법과 양도하는 방법 중 어느 쪽이 취득세 및 증여세를 포함해 유리한지 시뮬레이션해봐야 합니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 3주택자도 무조건 중과세를 내야 하나요?

A: 아닙니다. 2026년 현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 적용받으면 기본 세율로 세금을 낼 수 있습니다. 다만, 보유 기간 2년 이상 등의 요건을 갖춰야 합니다.

Q2: 지방에 있는 작은 집도 주택 수에 포함되나요?

A: 원칙적으로는 포함되지만, 양도세 계산 시 '중과 대상 주택 수' 산정에서는 가액이나 지역에 따라 제외되는 경우가 있으므로 상세 검토가 필요합니다.

Q3: 세 채 중 한 채를 팔면 바로 1가구 2주택자가 되나요?

A: 네, 양도 시점을 기준으로 주택 수가 판정됩니다. 첫 번째 주택을 팔 때 세금이 가장 무거울 수 있으므로 전문가와 상의하여 순서를 정하는 것이 좋습니다.

 

3주택자 양도소득세

 

요약하자면 3주택자 양도소득세는 '매도 순서'와 '중과 유예 기간' 활용이 핵심입니다. 법 개정이 잦은 분야인 만큼, 계약서에 도장을 찍기 전 반드시 최신 세법을 확인하거나 전문 세무사에게 검토받으시길 권장합니다. 여러분의 소중한 자산을 지키는 첫걸음입니다! 🏠💰

본 콘텐츠는 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액 계산이나 적용 여부는 개별 사안에 따라 다를 수 있습니다. 구체적인 사항은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.